23.04.2024.
Balkonkraftwerke am Mehrfamilienhaus

Stellungnahmen zum „Recht aufs Balkonkraftwerk“ zeigen Konfliktlinien auf

Die vom Justizministerium eingebrachte Privilegierung von Steckersolargeräten in Miet- und Wohneigentumsrecht – im Volksmund auch das „Recht aufs Balkonkraftwerk“ genannt, wurde bereits im Mai 2023 erstmals öffentlich. Sie ist Teil des aktuell im Bundestag verhandelten „Entwurfs eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“, der aus dem Justizministerium stammt. Wie bei den meisten Gesetzgebungsprozessen, werden nach Veröffentlichung des Entwurfs zunächst Stellungnahmen der verschiedenen Interessensgruppen eingeholt, welche dann im Gesetzgebungsverfahren eine Rolle spielen.

In Vorbereitung auf die kommenden Verhandlungen im Rechtsausschuss des Bundestages und anderswo haben wir uns die Mühe gemacht, sämtliche eingereichten Stellungnahmen nach ihrer Haltung zum Balkonkraftwerk zu sondieren und selbige auf die wesentlichen Sätze reduzieren. Das Ergebnis ist dabei eindeutig: Weit über die Hälfte aller Stellungnahmen zum Thema begrüßen die Privilegierung von Steckersolargeräten. Nicht wenige Verbände fordern zudem die Ausweitung auf weitere Arten der Nutzung erneuerbarer Energie wie größere PV Anlagen oder Solarthermie.

Einige wenige Verbände jedoch, darunter insbesondere der Immobilienverband Haus & Grund, der Deutsche Anwalt Verein DAV, die Vereinigung der Rechtsanwalts- und Notariatsangestellten RENO und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW, kritisieren die Privilegierung. Die Gründe reichen dabei von der vermuteten Unzumutbarkeit der optischen Veränderung des Gebäudes über die nicht begründete Sorge vor Bränden bis zum Wunsch nach einer verpflichtenden Installation (=Einstecken) durch einen Elektriker. Besonders der BFW zeigte mangelndes Vertrauen in seine eigene Mitglieder, in dem er befürchtete, sie könnten mit der Klärung der Frage überfordert sein, ob und wie ein Balkonkraftwerk an ihren Gebäuden nutzbar ist. Wir teilen diese Auffassung natürlich nicht. Vielmehr ist uns bereits eine Vielzahl an Fällen bekannt, in denen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und Eigentümergemeinschaften die Teil- oder Vollausstattung ihrer Gebäude mit Balkonkraftwerken erfolgreich umgesetzt haben. Das umgesetzte Projekt im Titelbild (danke an Manfred Lehner für die Bereitstellung) ist eines davon.

Wir stehen den Verbänden und natürlich insbesondere den Interessenten aus dem Kreis der Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und Eigentümergemeinschaften gerne für Beratungen in dieser Hinsicht zur Verfügung. Nutzen Sie hierfür gerne unser Kontaktformular.

Wir haben die auf die wesentlichen Aussagen gekürzten Stellungnahmen im Folgenden aufgelistet:


Verbraucherzentrale Bundesverband vzbv:

Der vzbv begrüßt die Ausweitung der privilegierten Maßnahmen im Wohneigentumsrecht und im Mietrecht. […] Gleichzeitig fordert der vzbv den Anspruch auf bauliche Veränderungen im WEG auf Photovoltaik-Dachanlagen auszuweiten.


Deutsche Umwelthilfe DUH:

Daher begrüßen wir ausdrücklich, dass der vorliegende Referentenentwurf vorsieht, die auch von uns in der Vergangenheit angemahnten Vereinfachungen für Steckersolargeräte im Mietrecht nun umzusetzen.
Aus unserer Sicht sollte der Ermessensspielraum von Wohneigentümergemeinschaften sowie von Vermieterinnen und Vermietern weiter beschränkt werden.
Aus Sicht der DUH muss daher in der Begründung des Gesetzes stärker ausgeführt werden, wie weit das Mitsprachrecht hier gehen darf. dass die sichtbare Montage von Steckersolargeräten erlaubt ist und in der Regel keinen baulichen Eingriff darstellt.


Wohnen im Eigentum e.V.

Die Installation von Steckersolargeräten durch Mietende ist ein konsequenter Gleichlauf zwischen den WEG-rechtlichen und mietrechtlichen Vorschriften. Sie wird deshalb unterstützt
Ggf. kann diskutiert werden, ob ein Gebrauchsrecht der Mieter*innen sich auch auf die Fassade (z.B. neben dem Fenster) erstreckt, um dort ein Steckersolargerät anzubringen.
Aus Sicht von WiE ist kein Grund erkennbar, die Privilegierung auf Solarsteckermodule zu beschränken. Auch für größere Anlagen auf WEG-Dächern sollte ein Rechtsanspruch einzelner Eigentümer*innen auf einen solchen Mehrheitsbeschluss bestehen.


Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. IVD-BVI

Die Klassifizierung der Nutzung von Steckersolargeräten als „privilegierte Maßnahme“ wird von den Verbänden begrüßt. […]
Insofern wird angeregt, dem Katalog der privilegierten Maßnahmen neben Solarsteckermodulen auch größere Photovoltaikanlagen und solarthermische Anlagen sowie Windkraftanlagen anzufügen. […]
Zudem sollte ausgeschlossen werden, dass der Mieter die Solaranlage beispielsweise auf dem Dach angebracht werden kann, was das Verlegen von zusätzlichen Leitungen erforderlich machen kann.


Deutscher Mieterbund DMB:

Der Deutsche Mieterbund begrüßt ausdrücklich, dass sowohl Mieter:innen als auch Wohnungseigentümer:innen einen gesetzlich geregelten Anspruch auf Zustimmung zur Installation von Steckersolargeräten erhalten sollen.
Die Interessen von Vermieter:innen sind ausreichend dadurch gewahrt, dass ein Zustimmungsanspruch nach § 554 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht besteht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Im Rahmen der hiernach notwendigen Abwägung kann berechtigten Bedenken des Vermieters gegen die Installation, z.B. Sicherheitsbedenken, gegebenenfalls Rechnung getragen werden.
Ergänzend geben wir zur Anknüpfung an § 554 Absatz 1 BGB zu bedenken, dass dessen aktuelle Ausgestaltung nicht ausreichend zielführend ist, wenn gesamtgesellschaftliche Entwicklungen gefördert werden sollen.
Dies gilt insbesondere für den Rückbauanspruch des Vermieters nach Vertragsende, der Mieter:innen zur Beseitigung auch dann verpflichtet, wenn die durchgeführte Maßnahme der gesetzgeberischen Zielstellung entspricht und auch für andere Mieter:innen nutzbar wäre. Eine Rückbauverpflichtung erscheint insoweit nicht angemessen. Vor diesem Hintergrund sollte Mieter:innen generell ein Anspruch gegen den Vermieter auf eine Entschädigung für den Restwert getätigter Investitionen eingeräumt werden, wenn die Veränderung beim Vermieter verbleibt.


Verband Privater Bauherren VPB:

Dieses Vorhaben wird ausdrücklich unterstützt. Da der Anspruch die alleinige Kostentragungspflicht des jeweiligen Wohnungseigentümers nach sich zieht, sind die Interessen der WEG und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch ausreichend gewahrt.
Die alleinige Nutzungsbefugnis stößt bei „Balkonkraftwerken“ auch auf keine praktischen Umsetzungsprobleme.


Evangelischer Immobilienverband Deutschland eid:

Aus diesem Grund sollte in der Begründung klargestellt werden, dass die Gesetzesänderung weder regelt noch davon ausgeht, dass die Installation von Steckersolargeräten notwendig eine bauliche Veränderung ist. Denn abhängig von den Umständen des Einzelfalls kann es sich, wie ausgeführt, auch um einen bloßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums handeln.


Verband für Energiedienstleistungen, Effizienz und Contracting e.V.:

Wir begrüßen die Novelle grundsätzlich sehr


Verband der deutschen Immobilienverwalter e.V. VDIV:

Die Ergänzung der privilegierten baulichen Veränderungen um Steckersolargeräte im Zuge der Energiewende ist ebenfalls zu begrüßen.


Bauherren-Schutzbund BSR:

Der BSB begrüßt die Ausweitung der privilegierten Maßnahmen auf die Nutzung von Steckersolargeräten für Wohnungseigentümer:innen und Mieter:innen.


Gesamtverband der Wohnungswirtschaft GDW:

Denn der hier lediglich vorgelagerte Anspruch auf das “Ob“ der Maßnahme dürfte durch zahlreiche Fragestellungen zur Umsetzung der Maßnahme ins Leere laufen.
So wird der Vermieter kaum eine Möglichkeit haben, die Haftung bei Schäden allein auf den Mieter zu übertragen. Dem Vermieter obliegt immer eine Verkehrssicherungspflicht.
Nach all dem fordert der GdW, die Änderung in § 554 BGB und § 20 Abs. 2 WEG nicht umzusetzen, hilfsweise die Abwägungskriterien zur Umsetzung der baulichen Veränderung klar zu bestimmen.


Bundesrechtsanwaltskammer BRAK:

Die BRAK begrüßt die geplante Gesetzesänderung. […] In der Rechtsprechung wurden Balkonkraftwerke zuletzt auf der Ebene der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und der Ebene Mieter-Vermieter (BGB) unterschiedlich behandelt […] Die Gesetzesänderung wird zu einer Vereinheitlichung führen.
Der Balkonsolar e.V. und andere regten in einer gemeinsamen Stellungnahme an, in der Gesetzesbegründung aufzunehmen, dass sich die Ausführungsbestimmungen der Gemeinschaft auf das absolut notwendige Mindestmaß beschränken sollten. Die BRAK teilt diese Auffassung nicht.
[…] wird es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sich auf Vorgaben bestimmter Ausführungsvarianten, Fachhandwerkervorbehalte, Auflagen zu ergänzenden Versicherungen, Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, Schutz- und Reinigungsmaßnahmen etc. zu beschränken.


Bund Deutscher Rechtspfleger BDR:

Rechtsbegriff des „Steckersolargerätes“ im Grundbuchverfahrensrecht „wahrscheinlich“ nicht sinnvoll zu gebrauchen. Es bedarf daher insoweit dringend einer Klarstellung.
Mit den dargestellten Regelungen besteht die Sorge, dass dem Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Außenansicht nicht Rechnung getragen wird. Unseres Erachtens sollte den Gemeinschaften wenigstens das Recht gegeben werden, eine optische Einheitlichkeit der verwendeten Module (z.B. Full Black Module in bestimmten handelsüblichen Abmessungen) verbindlich regeln zu dürfen.


Haus & Grund:

Haus & Grund Deutschland bezweifelt, dass Steckersolargeräte eine wirtschaftlich sinnvolle Investition für einzelne Eigentümer darstellen. Größter Kritikpunkt am Verbau von Steckersolargeräten ist die Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Immobilie. Zudem muss sichergestellt sein, dass diese technisch und elektrisch durch eine Fachkraft verbaut werden.
Um keine Einzelfalllösung für Steckersolargeräte zu schaffen, schlägt Haus & Grund Deutschland vor, § 554 Abs. 1 BGB folgendermaßen zu ändern: „…Über die Durchführung der Maßnahme entscheidet der Vermieter…“


Deutscher Anwalt Verein DAV:

Zersplitterung der Ansicht der Fassade jedenfalls zu erwarten… Zudem ist vollkommen offen, wie sich eventuell erforderliche Eingriffe in eine gedämmte Fassade bezüglich der Anbringung und der Leitungsverlegung technisch auswirken. Auch die Brandgefahr sollte nicht unterschätzt werden, wenn stromführende Leitungen durch Styropordichtungssysteme geführt werden müssen.
Letztlich sind die Kostenersparnisse und die Produktion von Energie bei den handelsüblichen Geräten minimal. Im Regelfall lässt sich mit einer solchen Anlage gerade einmal ein Kühlschrank betreiben. Dies rechtfertigt es kaum, solche gravierenden Änderungen vorzunehmen.
Anstelle der angedachten Ergänzung von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG schlägt der DAV vor, das Gesetz dahingehend zu ändern bzw. zu ergänzen, dass Wohnungseigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit die Anbringung von PV-Anlagen beschließen können und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten von allen Eigentümern zu tragen sind.


Vereinigung der Rechtsanwalts- und Notariatsangestellten e.V. RENO

Steckersolargeräte könnten z.B. in § 3 EEG ausdrücklich definiert werden
Bei einer Geltendmachung der geplanten Mieterrechte durch eine Vielzahl von Mietern ist eine Überlastung des Stromnetzes des Hauses zu befürchten, insbesondere bei großen Wohnungsanlagen. Zur Vermeidung einer solchen Überlastung (ein Vorrang einzelner Mieter gegenüber anderen Mietern gibt es nicht) sollte vom Mieter auf Anfordern zumindest ein Zeugnis eines Elektromeisters verlangt werden können, dass ordnungsgemäß angeschlossen wurde und es nicht zu einer Überlastung des (Haus-) Stromnetzes kommt.


Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW

§ 20 Absatz 2 Satz 1 WEG-E begründet zwar einen Individualanspruch jeder Wohnungseigentü-merin und jedes Wohnungseigentümers auf Gestattung der dort genannten baulichen Verände-rungen, sofern diese angemessen sind. Besteht dieser Anspruch auf Beschlussfassung, haben die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer jedoch über das WIE der Maßnahmen richtigerweise erheblichen Entscheidungsspielraum. Grund ist die Eigentumsgarantie gem. Art 14 GG. Die suggerierte Vereinfachung wird durch den weiten Ermessenspielraum relativiert.
Bisherige Prämissen und Vorfragen nach der bisherigen Gesetzeslage werden nunmehr auf der zweiten Ebene im Rahmen der Zumutbarkeit des Mieteranspruchs gem. § 554 Abs. 1 S. 3 BGB geprüft. Das sind insbesondere:
• Baurechtliche Zulässigkeit
• Belastbarkeit des Stromkreises
• Optisch nicht störend?
• Montage ohne Beschädigung der Bauteile (z.B. Balkonbrüstung)
• Leicht zurückbaubar (dauerhafte Befestigung an Hauswand = nicht genehmigungsfähig)
• Fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert (Fachunternehmerbescheinigung, Nachweis, auch zur Vorlage beim Energieversorger)?
• Vermieterwahlrecht bei der Auswahl eines Handwerkers (AG München ZMR, 2021, 985)
• Keine erhöhte Brandgefahr?
• Keine sonstige Gefahr (sturmsicher?)?
• Zusätzliche Wartungs- und Prüfarbeiten?
• Erweiterte Verkehrssicherungspflichten?
• Kosten für ergänzende Sach- und Haftpflichtversicherungen, die die Haftung des Vermieters abdeckt.
• Sicherstellung der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung.
• Sicherstellung zusätzlicher Kontrollpflichten.
Um den Klimaschutz voranzubringen, sollten für die Versorgung mit Strom aus erneuerbaren Energien ganzheitliche Lösungen für die gesamte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angestrebt werden. Es handelt sich dann um bauliche Veränderungen, die gem. § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden können. Die damit verbundene Einheitlichkeit einer Standardlösung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinfacht die Komplexität, insbesondere zur Kostenverteilung. Auf § 20 Abs. 2 S.1 Nr. 5 WEG-E sollte daher verzichtet werden.
Forderung:
Die Installation von Steckersolaranlagen wird mit § 20 Abs. 2 S.1 Nr. 5 WEG-E nicht vereinfacht. Auf § 20 Abs. 2 S.1 Nr. 5 WEG-E sollte daher verzichtet werden.



2 Gedanken zu “Stellungnahmen zum „Recht aufs Balkonkraftwerk“ zeigen Konfliktlinien auf

  1. Deutschlands Anwält:innen brauchen wohl dringend Kühlschränke mit höherer Effizienzklasse.

    Auch ansonsten wenig überzeugendes bei den Einwänden dabei. Dass man zur Einheitlichkeit auf ein bestimmtes Modell festlegen will, kann ich aber schon ein bisschen nachvollziehen.

    1. Hallo Christoph,

      auch nach der Privilegierung können Vermieter und Eigentümergemeinschaften ja weiterhin Regeln für die optische Gestaltung festlegen. Das Argument ist also entweder vorgeschoben oder zeugt von Unkenntnis.

      Viele Grüße
      Christian

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